Konut ve çatılı işyeri kiraları: kira sözleşmesi, kira bedelinin belirlenmesi ve tespit davası, tahliye sebepleri (ihtiyaç, yeniden inşa, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, temerrüt) ve ilamsız tahliye icrası.
Genel bakış
Alanın sistematiği.
Türk kira hukuku, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) "Kira Sözleşmesi" başlıklı bölümünde üç katmanlı düzenlenmiştir: (i) tüm kira ilişkilerine uygulanan genel hükümler (TBK m.299-338), (ii) konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü hükümler (TBK m.339-356) ve (iii) ürün (hasılat) kirası (TBK m.357 vd.). Uygulamadaki uyuşmazlıkların ağırlığı konut ve çatılı işyeri kiralarındadır; bu alan büyük ölçüde kiracıyı koruyan emredici kurallarla örülüdür (TBK m.346, m.354). İlk teşhis daima sözleşmenin bu üç türden hangisine girdiğini, taşınmazın "çatılı işyeri/konut" niteliğini ve TBK m.339/2'deki istisnaları (geçici nitelikli, altı aydan kısa) saptamaktır.
Başat mevzuat
Hangi kanunlarla çalışır?
Beceriler bu alanda önce şu mevzuata bakar; madde numaraları hafızadan değil, kurulu ise
mevzuat MCP sunucusu üzerinden resmî metinden doğrulanır.
TBK 6098
Beceriler
12 beceri, tek omurga.
Her biri aynı yöntemi izler: olay, norm, altlama, gerekçeli sonuç. Aşağıdaki liste
her becerinin hangi durumda devreye girdiğini özetler.
Temel Kavramlar ve Kira Sözleşmesi Sistematiği. Kullanıcı bir kira uyuşmazlığını ilk kez sunduğunda, sözleşmeyi nitelendirmek (konut, çatılı işyeri, ürün kirası), genel ve özel hükümler ayrımını kurmak ve hangi rejimin uygulanacağını saptamak için bu beceriyi kullan.
Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Koruyucu Hükümler. Sözleşmedeki güvence bedeli, bağlantılı sözleşme, gecikme cezası, muacceliyet veya kiracı aleyhine kayıtların geçerliliği tartışıldığında ya da kiracının emredici korumalardan yararlanıp yararlanamayacağı sorulduğunda bu beceriyi kullan.
Kira Bedelinin Belirlenmesi, Artışı ve Kira Tespit Davası. Yenilenen dönemde uygulanacak kira artış oranı, sözleşmedeki artış kaydının geçerliliği, beş yılı aşan kiralarda hakkaniyet belirlemesi veya kira tespit davası açma şartları ve hesabı söz konusu olduğunda bu beceriyi kullan.
Tahliye Sebepleri ve Dava Yolu. Kiraya veren tahliye istediğinde veya kiracı tahliye tehdidiyle karşılaştığında hangi tahliye sebebinin uygulanabilir olduğunu, şekil ve süre şartlarını ve dava yolunu belirlemek için bu beceriyi kullan.
Kira Bedelinin Ödenmemesi, Temerrüt ve İki Haklı İhtar. Kiracı kira veya yan gider ödemediğinde, temerrüt nedeniyle tahliye veya iki haklı ihtara dayalı tahliye değerlendirildiğinde ya da ihtarname içeriği ve süreleri tartışıldığında bu beceriyi kullan.
Yazılı Tahliye Taahhüdü: Geçerlilik ve İcra. Bir tahliye taahhütnamesinin geçerliliği, düzenleme tarihi-tahliye tarihi ilişkisi, baskı/boş tarihle alınma iddiası veya taahhüde dayalı icra takibi söz konusu olduğunda bu beceriyi kullan.
Kiralananın Ayıbı, Onarım ve Kullanıma Elverişlilik. Kiralananda teslimden önce/sonra ayıp, onarım yükümlülüğü, kira indirimi, giderlerin kime ait olduğu veya kiracının kullanımdan yoksun kalması söz konusu olduğunda bu beceriyi kullan.
Tahliye İcrası: İlamsız ve İlamlı Yollar. Kesinleşen tahliye kararının veya yazılı sözleşme/tahliye taahhüdünün icrası, ödeme/tahliye emrine itiraz, itirazın kaldırılması veya fiili tahliye/icra süreci söz konusu olduğunda bu beceriyi kullan.
Görev, Yetki, Dava Şartı Arabuluculuk ve Usul. Kira uyuşmazlığında hangi mahkemenin görevli ve yetkili olduğu, dava açmadan önce arabuluculuğa başvuru zorunluluğu, basit yargılama usulü veya süreler söz konusu olduğunda bu beceriyi kullan.
Kira Sözleşmesi, İhtarname ve Dilekçe Taslağı. Yeni bir kira sözleşmesi, tahliye/temerrüt ihtarnamesi, dava veya cevap dilekçesi ya da kira tespiti talebi taslağı hazırlanması gerektiğinde bu beceriyi kullan.
İspat, Delil ve Zamanaşımı. Kira uyuşmazlığında hangi delillerin gerekli olduğu, ispat yükünün kimde olduğu, senetle ispat zorunluluğu veya kira alacağı ve diğer taleplerde zamanaşımı süreleri tartışıldığında bu beceriyi kullan.
Risk Değerlendirmesi, Strateji ve Müvekkil İletişimi. Kira dosyasında kiraya veren veya kiracı vekili olarak strateji kurarken, dava ile sulh/uzlaşma arasında seçim yaparken, riskleri tartarken ya da müvekkile durumu sade dille anlatırken bu beceriyi kullan.
İçtihat asla hafızadan zikredilmez: her karar mahkeme, daire, esas/karar numarası ve
tarihle verilir; emin olunmayan künye [doğrulanacak] işaretiyle sunulur.
Beceriler karar numarasını hafızadan yazmamak üzere kurgulanmıştır; yine de her künyeyi resmî
kaynaktan teyit edin. Kurulu ise içtihat MCP sunucusu kararı
resmî bankadan getirir.
Beceriler avukatlar ve hukukçular içindir; hukuki danışmanlık yerine geçmez.
Çıktılar taslaktır; kullanılmadan önce dosyayı üstlenen yetkili hukukçu tarafından
incelenmelidir. Hukukçu değilseniz ve kendi işiniz için yardım arıyorsanız bir avukata ya da
baronun adli yardım bürosuna başvurun (SSS).
Kurulum
Claude Code'da iki satır.
# Pazarı bir kez ekle
/plugin marketplace add aydincan/turk-hukuku-ve-claude
# Bu alanı kur
/plugin install kira-hukuku@turk-hukuku-skills