Gayrimenkul Hukuku Uygulaması

Alanın sistematiği.

Gayrimenkul hukuku müstakil bir kanunda kodlanmış değildir; taşınmaza ilişkin işlem ve uyuşmazlıkların kesiştiği uygulama alanıdır. Üç ekseni birlikte ele alır: (1) ayni hak ekseni: mülkiyet, irtifak ve rehnin doğumu, devri ve korunması (TMK Dördüncü Kitap, m.683-1027); (2) borç ilişkisi ekseni: taşınmaz satış vaadi, kat karşılığı (arsa payı karşılığı) inşaat, ön ödemeli konut, gayrimenkul satış vaadi ve kira sözleşmeleri (TBK 6098); (3) kamusal/idari eksen: imar (3194), kat mülkiyeti (634), kamulaştırma ve tapu-kadastro idaresi (2644, 3402). Çalışan hukukçunun işi, somut olayı bu üç eksene aynı anda oturtup hangisinin baskın olduğunu ve birbirini nasıl etkilediğini görmektir: örneğin geçerli bir satış vaadi (borç) tek başına mülkiyet (ayni) doğurmaz; tescil gerekir (TMK m.705/1, m.1021).

Hangi kanunlarla çalışır?

Beceriler bu alanda önce şu mevzuata bakar; madde numaraları hafızadan değil, kurulu ise mevzuat MCP sunucusu üzerinden resmî metinden doğrulanır.

10 beceri, tek omurga.

Her biri aynı yöntemi izler: olay, norm, altlama, gerekçeli sonuç. Aşağıdaki liste her becerinin hangi durumda devreye girdiğini özetler.

• Temel Kavramlar ve Gayrimenkul İşlem Sistematiği. Taşınmaza ilişkin bir işi ilk kez ele alırken; talebin ayni hakka mı borç ilişkisine mi idari boyuta mı dayandığını, hangi sözleşme/dava tipinin söz konusu olduğunu ayırmak ve doğru hukuki temeli kurmak için kullanılır.
• Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi. Bir taşınmazın ileride devredileceğine dair noter sözleşmesi yapıldığında veya satıcı devirden kaçındığında; vaadin geçerliliği, şerhi, ifası ve tapu iptali-tescil yoluyla zorla tescil için kullanılır.
• Kat Karşılığı (Arsa Payı Karşılığı) İnşaat Sözleşmesi. Arsa sahibi ile yüklenici arasında daire/bağımsız bölüm karşılığı inşaat anlaşması yapılması, ihlali veya tasfiyesi söz konusu olduğunda; sözleşmenin kuruluşu, gecikme/ayıp, fesih-dönme ve üçüncü kişi haklarının çözümü için kullanılır.
• Tapu İptali-Tescil, Muris Muvazaası ve Yolsuz Tescil. Tapu kaydı gerçek hak durumunu yansıtmadığında (muvazaa, mirastan mal kaçırma, sahtecilik, vekâlet kötüye kullanımı, hata) tapu iptali ve tescil davasını kurmak; tescile güven ve iyiniyetli üçüncü kişi savunmalarını değerlendirmek için kullanılır.
• Arsa Payı Düzeltimi, Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyetine Geçiş. Bağımsız bölümlere bağlanan arsa paylarının hatalı/dengesiz olması, kat irtifakı kurulması ya da iskân sonrası kat mülkiyetine geçiş gerektiğinde; arsa payı düzeltme davası ve KMK kuruluş işlemleri için kullanılır.
• Ön Ödemeli Konut Satışı ve Tüketici Koruması. Maketten/projeden konut satışı, taksitli ödeme, cayma, teslim gecikmesi veya teminat sorunları söz konusu olduğunda; 6502 sayılı TKHK çerçevesinde tüketicinin haklarını ve satıcının yükümlülüklerini değerlendirmek için kullanılır.
• İpotek Tesisi, Derecesi ve Paraya Çevrilmesi. Bir taşınmaz kredi/alacak için teminat gösterildiğinde, ipotek kurulurken ya da borç ödenmeyip ipoteğin paraya çevrilmesi veya fekki gerektiğinde; anapara/üst sınır ipoteği, derece ve takip yolu için kullanılır.
• Kamulaştırma ve İmar Kaynaklı Taşınmaz Uyuşmazlıkları. Taşınmaz kamulaştırıldığında, bedele itiraz edildiğinde, kamulaştırmasız el atma olduğunda veya imar planı/uygulaması taşınmazı kısıtladığında; bedel tespiti, kamulaştırmasız el atma ve imar dava yollarını belirlemek için kullanılır.
• El Atmanın Önlenmesi, Ecrimisil ve Ortaklığın Giderilmesi. Taşınmaza haksız tecavüz/işgal olduğunda, geçmiş işgal bedeli (ecrimisil) istendiğinde ya da paydaşlar arası ortaklık sona erdirilmek istendiğinde; el atmanın önlenmesi, ecrimisil ve izale-i şuyu davalarını kurmak için kullanılır.
• Gayrimenkulde Usul, Görev-Yetki, İhtiyati Tedbir ve Strateji. Taşınmaz davası açılmadan önce doğru mahkeme, dava şartları, harç-değer, süreler ve taşınmazın elden çıkmasını önleyici ihtiyati tedbir/şerh stratejisi belirlenmesi gerektiğinde kullanılır.

Neleri kapsar?

Kaynak hijyeni.

İçtihat asla hafızadan zikredilmez: her karar mahkeme, daire, esas/karar numarası ve tarihle verilir; emin olunmayan künye [doğrulanacak] işaretiyle sunulur. Beceriler karar numarasını hafızadan yazmamak üzere kurgulanmıştır; yine de her künyeyi resmî kaynaktan teyit edin. Kurulu ise içtihat MCP sunucusu kararı resmî bankadan getirir.

Beceriler avukatlar ve hukukçular içindir; hukuki danışmanlık yerine geçmez. Çıktılar taslaktır; kullanılmadan önce dosyayı üstlenen yetkili hukukçu tarafından incelenmelidir. Hukukçu değilseniz ve kendi işiniz için yardım arıyorsanız bir avukata ya da baronun adli yardım bürosuna başvurun (SSS).

Claude Code'da iki satır.

# Pazarı bir kez ekle
/plugin marketplace add aydincan/turk-hukuku-ve-claude

# Bu alanı kur
/plugin install gayrimenkul-hukuku@turk-hukuku-skills

Aynı içerik OpenAI Codex ve Gemini CLI için de yayımlanır. Terminal bilmiyorsan Başlangıç Rehberi adım adım anlatır.

Borçlar Hukuku