Kat Mülkiyeti ve Site Yönetimi

Alanın sistematiği.

Kat mülkiyeti hukuku, tamamlanmış bir yapının ayrı ayrı kullanılmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde, o bölüme bağlı arsa payı ile birlikte kurulan özel bir mülkiyet türünü düzenler. Temel kaynak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'dur (KMK); KMK'nın hüküm getirmediği yerlerde 4721 sayılı TMK'nın eşya hukuku ve paylı mülkiyet hükümleri tamamlayıcı olarak uygulanır (KMK m.5/son atfı ve genel ilke). Yapı henüz tamamlanmamışsa, ileride kat mülkiyetine çevrilmek üzere arsa payına bağlı olarak kat irtifakı kurulur (KMK m.2/c, m.10/son, m.14).

Sistemin üç ekseni vardır: (1) özel mülkiyete tabi bağımsız bölüm (KMK m.3, m.15), (2) kat maliklerinin paylı/zorunlu ortak mülkiyetine tabi ortak yerler (KMK m.4, m.16), ve (3) bunları yöneten organlar: kat malikleri kurulu (KMK m.27-31), yönetici/denetçi (KMK m.34-41) ve bunların çerçevesini çizen yönetim planı (KMK m.28). Birden çok yapılı (toplu yapı) sitelerde KMK'nın Dokuzuncu Bölümü (m.66-74; ek hükümler) blok/ada/toplu yapı kurullarını ve ortak gider rejimini ayrıca düzenler.

Hangi kanunlarla çalışır?

Beceriler bu alanda önce şu mevzuata bakar; madde numaraları hafızadan değil, kurulu ise mevzuat MCP sunucusu üzerinden resmî metinden doğrulanır.

12 beceri, tek omurga.

Her biri aynı yöntemi izler: olay, norm, altlama, gerekçeli sonuç. Aşağıdaki liste her becerinin hangi durumda devreye girdiğini özetler.

• Temel Kavramlar ve Kat Mülkiyeti Sistematiği. Bir gayrimenkul uyuşmazlığında KMK rejiminin uygulanıp uygulanmayacağını ilk kez tayin ederken; kat mülkiyeti mi kat irtifakı mı adi paylı mülkiyet mi, bağımsız bölüm mü ortak yer mi, arsa payı oranının rolü gibi temel ayrımları kurmak için kullanılır.
• Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyetinin Kurulması. Bir arsa veya yeni tamamlanan yapı üzerinde kat irtifakı ya da kat mülkiyeti tesis edilmesi, kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş ya da kuruluş belgelerindeki eksiklik/uyuşmazlık gündeme geldiğinde; resmî senet, yönetim planı, proje ve tescil zincirini kurmak için kullanılır.
• Yönetim Planı: İçerik, Değişiklik ve Yorum. Sitenin anayasası niteliğindeki yönetim planının düzenlenmesi, bir hükmünün yorumlanması, değiştirilmesi ya da yönetim planına aykırı uygulamaların tartışılması gündeme geldiğinde; bağlayıcılık, değişiklik nisabı ve emredici KMK hükümleriyle sınır için kullanılır.
• Kat Malikleri Kurulu: Toplantı, Çağrı ve Nisaplar. Kat malikleri kurulunun olağan/olağanüstü toplanması, çağrı usulü, toplantı ve karar yeter sayılarının hesabı ile hangi kararların oybirliği gerektirdiğinin belirlenmesi gerektiğinde; geçerli bir karar üretmek veya bir kararın usulen sakatlığını saptamak için kullanılır.
• Kurul Kararının İptali ve Eksikliğin Giderilmesi. Kat malikleri kurulunun bir kararı kanuna, yönetim planına veya dürüstlük kuralına aykırı bulunduğunda ya da kurul kararı eksik/gereken kararı almaktan kaçındığında; KMK m.33 kapsamında iptal ya da hâkimin müdahalesi davasını süreleri ve husumetiyle kurmak için kullanılır.
• Aidat, Ortak Gider ve İşletme Projesi. Ortak gider ve avans aidatının belirlenmesi, tahsili, ödemeyen malike karşı icra takibi ve gecikme tazminatı ile işletme projesine itiraz gündeme geldiğinde; gider paylaşım esasları, kanuni ipotek ve takip yolunu kurmak için kullanılır.
• Ortak Yer Kullanımı ve Projeye Aykırılığın Giderilmesi. Ortak yerlerin (çatı, cephe, bahçe, çekme kat, sığınak, otopark) izinsiz işgali/değiştirilmesi, bağımsız bölümün projeye veya tahsis amacına aykırı kullanımı (mesken-işyeri dönüşümü dahil) söz konusu olduğunda; eski hâle getirme ve men talebini kurmak için kullanılır.
• Yönetici/Denetçi: Atama, Görevler ve Sorumluluk. Yöneticinin (veya yönetim kurulunun) seçilmesi, görev ve yetkilerinin sınırlanması, hesap vermemesi, azli ya da mahkemece atanması ve yönetici aleyhine açılacak hesap/sorumluluk davası gündeme geldiğinde kullanılır.
• Kat Malikinin Hak ve Borçları, Çekilmez Malikin Çıkarılması. Kat malikinin bağımsız bölümünü ve ortak yerleri kullanma sınırları, komşuluk/sükûnet yükümlülükleri ile borçlarını ağır biçimde ve sürekli ihlal eden malikin bağımsız bölümünün devrine (çıkarılmasına) hükmedilmesi (KMK m.25) gündeme geldiğinde kullanılır.
• Toplu Yapı (Site) Yönetimi ve Ortak Gider Rejimi. Birden çok bağımsız yapıdan oluşan sitelerde blok/ada/toplu yapı kurullarının oluşumu, yetki paylaşımı, ortak gider katılımı ve birden çok yapıyı ilgilendiren kararlar gündeme geldiğinde; KMK m.66-74 toplu yapı rejimini kurmak için kullanılır.
• Devre Mülk ve Kat Mülkiyetinin Sona Ermesi. Bağımsız bölüm üzerinde dönem dönem (devre mülk) yararlanma hakkının kurulması/kullanılması ya da kat mülkiyetinin sona erdirilmesi (anayapının yok olması, kamulaştırma, terk veya maliklerin istemiyle) gündeme geldiğinde kullanılır.
• Kat Mülkiyetinde Usul, Görev-Yetki ve İcra. KMK uyuşmazlığında dava açılmadan önce görevli/yetkili mahkeme, dava şartları, süreler, husumet ve aidat alacağının icra takibi ile ihtiyati tedbir stratejisinin belirlenmesi gerektiğinde; doğru usul çatısını kurmak için kullanılır.

Neleri kapsar?

Kaynak hijyeni.

İçtihat asla hafızadan zikredilmez: her karar mahkeme, daire, esas/karar numarası ve tarihle verilir; emin olunmayan künye [doğrulanacak] işaretiyle sunulur. Beceriler karar numarasını hafızadan yazmamak üzere kurgulanmıştır; yine de her künyeyi resmî kaynaktan teyit edin. Kurulu ise içtihat MCP sunucusu kararı resmî bankadan getirir.

Beceriler avukatlar ve hukukçular içindir; hukuki danışmanlık yerine geçmez. Çıktılar taslaktır; kullanılmadan önce dosyayı üstlenen yetkili hukukçu tarafından incelenmelidir. Hukukçu değilseniz ve kendi işiniz için yardım arıyorsanız bir avukata ya da baronun adli yardım bürosuna başvurun (SSS).

Claude Code'da iki satır.

# Pazarı bir kez ekle
/plugin marketplace add aydincan/turk-hukuku-ve-claude

# Bu alanı kur
/plugin install kat-mulkiyeti@turk-hukuku-skills

Aynı içerik OpenAI Codex ve Gemini CLI için de yayımlanır. Terminal bilmiyorsan Başlangıç Rehberi adım adım anlatır.

Medeni Hukuk